Aquest dimecres ha sortit publicat en el Butlletí Oficial de la Generalitat de Catalunya el DECRET LLEI 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic.
La regulació de llicències d’apartaments turístics, anunciada aquest dimarts pel Govern, ha arribat amb sorpresa als ajuntaments gironins i ha despertat cautela, dubtes i satisfacció. La majoria dels consistoris volen analitzar “la lletra petita” de la normativa i veure com es desplega.
A Castell d’Aro, Platja d’Aro i S’Agaró, l’alcalde, Maurici Jiménez, coincideix en el fet que cal regular els apartaments, però avisa que les realitats de cada municipi són “molt diferents”.
Jiménez afirma que dels 2.900 Habitatges d’Ús Turístic (HUT) que hi ha al municipi, el topall permetria abaixar el nombre de llicències fins a les 2.300. Malgrat tot, no té clar que “la totalitat es puguin llogar com a primera residència”. Per això assegura que cal acompanyar-ho de polítiques municipals.
L’alcalde afirma que des del consistori porten “des de principis d’any” parlant amb propietaris i gestors d’apartaments per aconseguir la cessió d’alguns apartaments que ja no es fan servir perquè vagin a la borsa d’habitatge municipal.
Però l’alcalde creu que la realitat local és “diferent” a la de Girona, Barcelona o Tarragona i també a la d’altres municipis turístics com Salou o Lloret de Mar. Per això demana al Govern que els ajuntaments puguin adaptar el reglament a les seves necessitats perquè “al final és l’administració qui coneix millor les poblacions”. Jiménez tem que una norma genèrica “no serveixi”.
Impacte negatiu a la demarcació
La presidenta de l’Associació Turística d’Apartaments (ATA) a les comarques gironines, Esther Torrent, s’ha mostrat molt crítica amb la normativa i considera que es tracta d’una maniobra de “maquillatge” per part del Govern. Torrent assegura que la mesura podria tenir “un impacte molt negatiu” a la demarcació gironina pel pes que té el turisme en l’economia. De fet, Torrent ha avançat que la regulació “obligarà els municipis a eliminar entre el 40 i el 60% dels apartaments turístics de la Costa Brava”, ja que superen el topall establert de deu HUT per cada cent habitatges.
Per això Torrent assegura que la limitació d’apartaments repercutirà en altres establiments del sector com ara la restauració, el comerç o les activitats de lleure i nàutiques. Per altra banda, Torrent critica que el Govern només apunti als apartaments turístics com a solució de la manca d’habitatge quan són una minoria. “Hi ha un 10% de pisos buits i els apartaments turístics només representa un 2% del parc d’habitatges de Catalunya”, recrimina la presidenta de l’ATA al Govern. Torrent també afegeix que hi ha despatxos i centres mèdics en desús que podrien resoldre el conflicte, però no s’hi actua. “Entenem l’emergència habitacional, però no que només regulin els HUT”, insisteix la presidenta de l’ATA.
Ara, els empresaris temen que la regulació impliqui la proliferació d’apartaments turístics sense llicència, una de les batalles que fa anys que tenen. Consideren que la nova normativa genera “inseguretat jurídica” perquè quedaran a mercè “del criteri de cada ajuntament i de cada color polític”.
Una regulació pionera a Catalunya
La regulació que proposa el Govern té la intenció d’acabar el monopoli i l’especulació dels pisos turístics que el Govern considera que s’ha desenvolupat de forma totalment desendreçada. Pretén acabar amb les llicències de pisos turístiques eternes i imposa l’obligació de renovar-les cada cinc anys amb un permís que emetran els ajuntaments. La normativa afecta 262 municipis que concentren 95.000 pisos turístics, el 90% del total.
Els consistoris només podran donar llum verda si el planejament urbanístic justifica que hi ha prou sòl per a habitatges. Les llicències estaran limitades a un màxim de 10 pisos turístics per cada 100 habitants, topall que se supera a una cinquantena de municipis. En aquestes 47 poblacions saturades, hi ha un escreix de 28.000 apartaments turístics que la norma obliga a eliminar.
En total, els 28.000 apartaments que se situen per sobre del topall marcat per la conselleria representen un terç (27%) del total de pisos turístics que hi ha a Catalunya. La majoria de les localitats on caldrà reduir-ne el nombre són petites, però també n’hi ha de mitjanes, com ara Roses, Salou, i altres destinacions turístiques costaneres com ara Cambrils, Cadaqués o Castell d’Aro, Platja d’Aro i S’Agaró.
Els permisos de cinc anys de vigència es concediran mitjançant un procés de concurrència que determinarà cada consistori. D’aquesta manera, el Govern s’assegura que no malmet l’autonomia municipal.
Tot i que el topall se situï en un màxim d’un 10% de pisos per habitants, a partir de 5 pisos turístics per cada 100 habitants el Departament de Territori considera que hi ha una concentració “excessiva” d’apartaments que posa en risc l’equilibri social i empeny a l’alça els preus de l’habitatge. Al llistat aprovat aquest dimarts, hi ha 134 municipis on ja hi ha més de 5 pisos per cada 100 habitants.
Encara que els ajuntaments siguin els encarregats de concedir les llicències, el Govern fiscalitzarà les modificacions en les planificacions urbanístiques i hi haurà “un diàleg permanent” amb els consistoris a les subcomissions d’urbanisme.
Distribució per comarques
La mesura afecta municipis de 38 de les 42 comarques. El Maresme és la que més poblacions hauran de complir amb el decret, amb 25, seguida del Baix Empordà (23), el Baix Llobregat (23) o l’Alt Empordà (21). El Vallès Occidental (16), el Vallès Oriental (15), la Cerdanya (14), el Pallars Sobirà (11) i el Ripollès (10) són les altres comarques amb un mínim de deu municipis que consten al llistat.
A més, un total de 14 comarques tenen municipis afectats pel decret que sobrepassen el topall establert. L’Alt Empordà (9) i el Baix Empordà (8) són els que en tenen més, seguits del Pallars Sobirà (6), la Cerdanya (5) i el Ripollès (4).
De la declaració responsable a la llicència
Actualment, els pisos turístics només s’han de registrar amb una cèdula d’habilitat i demostrar que estan moblats i no es lloguen per habitacions amb una declaració responsable. Aquesta normativa endurirà de forma significativa els tràmits per als 95.000 apartaments turístics que hi ha en aquests 262 municipis de Catalunya. En els cinc anys que venen, l’ajuntament del seu municipi haurà de decidir quants apartaments turístics permet i si renova els títols actuals. Si el municipi en què es troba el pis no justifica que hi ha prou sòl per a garantir l’accés a l’habitatge, aquell apartament haurà de cessar l’activitat.
Tenir un pis turístic sense la llicència es considerarà una infracció urbanística subjecta a “sancions greus” de la mateixa manera que ho pot ser un abocament il·legal o construir sobre sol no urbanitzable.
El decret llei ha volgut evitar l’efecte crida i entrarà en vigor de manera immediata després que es publiqui al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).
Regulació actual insuficient i discutible
En els últims anys hi ha hagut 85 municipis que han tramitat d’una manera o altra algun tipus d’iniciativa urbanística per regular el descontrol de llicències que els ha vingut a sobre. Ara, el Govern busca ordenar les regles del joc i a tot el territori perquè les solucions que han aportat els diferents ajuntaments no són homogènies i algunes són discutibles.
Indemnització a través de la pròrroga
Per assegurar que el decret és sòlid jurídicament, el Govern ha inclòs la possibilitat d’obtenir una pròrroga de cinc anys si demostra que no ha pogut amortitzar les inversions als pisos turístics des d’ara fins al 2028. Amb tot, l’Executiu no espera que aquest supòsit es pugui demostrar en molts dels casos perquè la inversió per un pis turístic no és substancialment diferent de la d’un habitatge d’ús residencial.
El Govern ha seguit en aquesta normativa la sentència del Tribunal Superior de Justícia de la Unió Europea (TJUE) del setembre del 2020 que va obrir la porta a restringir l’ús turístic dels habitatges si es fa de forma proporcional.
PEUAT
El municipi amb més pisos turístics de Catalunya és Barcelona, amb 9.000 pisos turístics. El consistori fa anys que ha regulat els apartaments oferts a plataformes com Airbnb amb tres versions del Pla Especial Urbanístics d’Allotjaments Turístics (PEUAT). Actualment, no es permet que els apartaments turístics comparteixin espai amb habitatges amb ús residencial. Segons la Generalitat, l’Ajuntament de Barcelona podrà anar molt més enllà ara si vol amb un mecanisme d’extinció de llicències.
(font: Informatius RPA i ACN)